Российское законодательство предлагает на выбор несколько возможных вариантов приобретения в частную собственность земли для самостоятельной застройки. Например, право на собственность по давности владения, право приватизации, наследования, создания недвижимой вещи и прочие «права».

Остановимся на покупке земельного участка у частного лица. Так что же  нужно делать и на что требуется обратить внимание покупателям, чтобы не потерять свои деньги?

Внимание, терпение, деньги

Для приобретения и оформления загородной недвижимости может понадобиться порой несколько лет, не говоря уже о серьёзных денежных вложениях. Для того чтобы собрать все необходимые для сделки документы, понадобится не один день и даже не неделя. Главная особенность сделок, в которых фигурируют земельные участки – в них должны быть точно обозначены границы выставляемых на продажу участков, участки должны состоять на государственном учёте в соответствии с требованиями законодательства, иначе участок не сможет стать предметом сделки. Так что первым делом поинтересуйтесь – приготовил ли продавец документы и  в порядке ли они.

Встреча с кадастром

Наиболее полные сведения о приобретаемой Вами земле находятся в кадастровом плане. Он является основным документом, необходимым для совершения сделок купли/продажи с землёй, ведь для того, чтобы купить или продать  участок – он обязательно должен пройти гос. кадастровый учёт и иметь гос. кадастровый номер. Так что перед заключением сделки  обратитесь в Единый госреестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получите там данные о предстоящей покупке, чтобы убедиться в том, что имеющиеся в кадастре данные являются полными.  Кадастровый план должен содержать такие сведения:

- местоположение  участка земли и его адрес;

- площадь участка;

- маркировка, описание границ участка;

- категория земель участка и для чего разрешено использовать землю;

- качественные и экономические характеристики участка, сведения о наличии/отсутствии недвижимости на участке.

В том случае, если документы оформлялись более пяти лет назад,  потребуется заново составить кадастровый план и получить свежую справку со стоимостью участка – кадастровой и нормативной.

Имеешь право – покажи документ

Для подтверждения права собственности нужно иметь соответствующие документы.

К ним относят:

- договор купли/продажи, дарения, а также  обмена;

- решение (постановление) уполномоченного органа РФ, предоставляющее в собственность данный участок.

В том случае, если у продавца имеется на руках свидетельство о регистрации права собственности, полученное в соответствующей организации (в России это Федеральная регистрационная служба), это и будет доказательством наличия права собственности на этот участок. Все правоустанавливающие документы должны быть правильно оформлены и зарегистрированы. И обязательно требуйте оригиналы документов.

В отдельных случаях список необходимых документов может быть несколько иным, его состав зависит от оснований на право собственности и от категории земли.

Документация на земельный участок с постройками

В том случае, если Вы приобретаете  участок с какими-либо строениями (даже недостроенными или разрушенными), все строения должны быть соответственно оформлены. Это необходимо для того, чтобы обезопасить себя от штрафа за самовольную застройку. Если имеется не зарегистрированный и не оформленный дом, тогда юридически он будет считаться самовольной постройкой, а значит - новым владельцам, скорее всего,  придётся долго обивать чиновничьи пороги и тратить кровные денежки на оформление и регистрацию.

Если Вы покупаете землю с постройками, то:

- проверьте, реально ли все строения расположены в границах участка;

- определите тип строения (жилой дом, нежилое строение и т.д.) – от этого будет зависеть регистрационный штамп в документах;

- узнайте, не зарегистрированы ли на участке какие-нибудь строения, в том случае, если фактически он пуст;

- проверьте соблюдение расстояний до соседей – три метра для дома, 1 метр для остальных строений;

- выясните реальную жилую, общую площадь  дома, а потом сверьте её с той, что указана в документах;

-  убедитесь в отсутствии в БТИ инвентарных дел  на отсутствующие строения, а также в отсутствии незаконных перепланировок;

- проверьте действие коммуникаций и наличие официальной регистрации их подведения и подключения.

Категории и назначение земель

В том случае, если  Вы  решились стать владельцем некоего земельного участка,  знайте – совсем не факт, что он подойдёт для строительства дома. Необходимо сначала выяснить, для каких целей разрешено использовать эту землю. Узнайте, не оказался  ли этот участок в зоне отчуждения, например, по причине близости к линиям связи или водопроводу, автострадам или ЛЭП. Ещё опасность – в планах властей на перспективу могут быть совсем не те замыслы  относительно Вашего земельного участка и окрестных земель, что и у Вас.  А значит – перед покупкой в обязательном порядке нужно узнать в местной администрации, не был ли участок зарезервирован для государственных нужд – такая информация полностью открыта.

Важные нюансы

Убедитесь по выписке из домовой книги в том, что в доме никто не зарегистрирован.

Возьмите справку об имеющихся в земле коммуникациях или наймите специалистов для топосъёмки.

Потребуйте у владельца документы об отсутствии задолженностей по всем платежам.

В общем, Вы прошли половину пути. Если точнее – изучили территории участка, который желаете получить в свою собственность и собрали необходимые документы. Очень жаль, но это ещё не всё – предстоит ещё и сделка купли/продажи. Не забывайте, что юридическое и фактическое обладание участком земли – это две большие разницы. В случае отсутствия юридического основания владения участком, фактическое обладание считается правонарушением и влечёт за собой наказание согласно  статье 7.1 КоАП Российской Федерации -  от штрафа до конфискации участка.